תמ"א 38
תקן IFRS
היטל השבחה
שמאי מקרקעין

תמ"א 38


תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 אושרה על ידי הממשלה  ב- 14  באפריל 2005, התוכנית חלה על בניינים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקנים לעמידה בפני רעידות אדמה.  התוכנית מאפשרת לקבל היתרים לתוספות בנייה בזכויות בניה מוגדלות תוך התחייבות לשיפוץ וחיזוק המבנה והתאמתו לתקן רעידות אדמה.


תמ"א 38 - הבעיה:


לפי הערכות משרד התשתיות, במקרה של רעידת אדמה למעלה מ- 50 אלף מבנים בישראל עומדים בסכנת קריסה. מדובר במבנים שנבנו על פי תקן ישן שהיה לפני אישור תקן ישראל ת"י 413.
בתקופה שלפני אישור התקן לא הייתה מודעות מספקת לאפקט שיגרם מרעידת אדמה באזור שלנו. המבנים שנבנו לפני שנות ה- 80 לא חושבו הנדסית לעמוד בתנודות אופקיות ואנכיות כפי שצופים כעט במקרה של רעש אדמה באיזורינו.
חלק מהמבנים העומדים בסיכון הם מבנים שנבנו בשנות החמישים וה-60 במימון ויזום משרד השיכון, וחלקם שניבנו ביוזמה פרטית.


תמ"א 38 - הצורך:


הממשלה אחראית לבטחון אזרחיה ועל כן עליה להציג פתרון לבעיה שנוצרה/התגלתה.
עבודות חיזוק מבנה בבנינים קיימים, הינם עבודות הטעונות היתר ומצריכות הקצאת משאבים.


תמ"א 38 - הפתרון:


המחוקק ניסה להסדיר מנגנון שיאפשר ולהוציא היתרים לחיזוק המבנה והשלד כדי שיעמוד בתנאי רעש אדמה.    בחלק גדול מהמבנים שעומדים בסיכון ברור היה שלא מעשי ולא ישים  לכפות על הדיירים לשאת בהוצאה הכבדה של שיפוץ וחיזוק המבנה ולכן חיפשו דרך שתאפשר לדיירים לבצע את החיזוק ללא הוצאה כספית מצידם או הסתייעות בקופה הציבורית.

הדרך גובשה ע"י צוות תיכנון בהשתתפות שמאי מקרקעין ומהנדסים שניסחו את תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38).


תמ"א 38   הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה.  התוכנית חלה על כל מרחב התכנון של מדינת ישראל ומציעה מתן תוספת זכויות בניה לבניינים קיימים  ומתן אפשרות לבנות בקומת העמודים המפולשת ו/או בתוספת של קומה אחת או שתיים על הגג ו/או בתוספת של אגפי ממ"דים לבניין. ההנחה היתה כי תוספת הזכויות שלהן ערך כלכלי תאפשר מימון חיזוק המבנה ביוזמה פרטית.


במאמר מוסגר יאמר כי תוספת הבניה המותרת על פי תמא 38 הינה במרבית המקרים חליפית לתוספת בניה, אם קיימת, על פי תוכנית בניין עיר -תב"ע. בערים הגדולות יתכן בהחלט מצב בו קיימת כבר תב"ע בתוקף המעניקה זכויות בניה הגבוהות בהרבה ממה שניתן לקבל במסגרת תמ"א 38. לכן מומלץ לבדוק ולהסתייע בחוות דעת שמאי מקרקעין בקשר לאפשרות ניצול הפוטנציאל הקיים בנכס הספציפי.

בין תנאי תמ"א 38 הגשת חוות דעת של מהנדס הקובעת כי המבנה אינו  עומד בדרישות התקנים הקיימים לעמידה בפני רעידות אדמה.


תמ"א 38 - התוצאה:


תמריץ חזק לבעלי דירות בבנינים הנמצאים בסיכון לשפר את בטחונם האישי על ידי חיזוק המבנה מפני רעידת אדמה, ללא הוצאה כספית מצידם.

תוספת זכויות הבניה המוענקות בתמ"א 38 מאפשרת לדיירי הבניין לממן את שיפוץ וחיזוק המבנה דרך "מכירת" זכויות הבנייה הנוספות או חלקן לקבלן אשר בונה ובתמורה מתחייב לחזק את המבנה בהתאם לדרישות המהנדס שאחראי על ביצוע השלד, הכפוף לדרישות תקן ישראלי 413.


הדיירים יקבלו כ"בונוס" מתהליך זה הטבות נוספות הנוצרות תוך כדי הפרוייקט,  לדוגמא:

  • שיפור ושיפוץ חדרי המדרגות.
  • תוספת מעלית לבניין (פיר המעלית מהווה גם הוא אלמנט קונסטרוקטיבי מחזק )
  • תוספת ממ"ד
  • שיפוץ חזית המבנה.
  • טיפול בשטחים משותפים: לובי, גינה וכו'.
  • בעיות בישום


מיסוי:

מס שבח


היות ומדובר במכר של זכויות, גם אם התמורה בשווה כסף, הרי מדובר בעסקה במקרקעין שעל פי המצב החוקי כיום חייבת בדיווח.

היות ומטבע הדברים, החלק הארי של המבנים הטעונים חיזוק אינם באיזורי הביקוש הרי, ש"מכר" הזכויות הנוספות לא תמיד מספיק לכסות את עלויות החיזוק. אם הדיירים יצטרכו לשלם מס שבח בגין "מכר" זה, הרי שלא יתאפשר ישום תמ"א 38 במרבית ישובי הארץ.

רשויות המס, הביעו נכונות לאפשר פטור ממס בעסקאות מסוג זה , פטור כזה טעון שינוי חקיקה.


לא ברור בשלב זה האם הפטור יהיה מלא או חלקי, והאם ידרשו תנאים כלשהם לקבלתו, למרות שהובעה נכונות לאפשר החלה רטרואקטיבית לא ברור מתי יעבור החוק בכנסת והאם אכן תחולתו תיהיה ממועד חקיקתו או ממועד אחר.


היטל השבחה


על פי נוסח חוק התכנון והבניה הפרק הדן בהיטל השבחה, היטל השבחה נגבה מתוכנית מתאר או תוכנית מפורטת, לכאורה על פי ניסוחו היבש של החוק, היטל השבחה לא חל על תוכניות מתאר ארציות. נכון הוא שקיימת פסיקה המאפשרת גביית היטל השבחה מתמ"א (לדוגמא תמא 18) לפיכך גם בענייו זה ייתכן כי בעתיד תדרש התערבות המחוקק.


הסכמת דיירים


על פי חוק המקרקעין לפעולה של מכירה ו-או בניה של שטחים ברכוש המשותף דרושה הסכמה של כל הדיירים בבנין, יתכן כי כדי לאפשר ישום מלא של התוכנית יהיה צורך לשנות את חוק המקרקעין כך שפעולה מסוג זה תתאפשר בהסכמת רוב כזה או אחר .


ישום באזורים פריפריאלים:


גיבוש תמריצים נוספים ומענקים באזורים בהם תוספת הזכויות אינה מנוף כלכלי מספיק המאפשר לבצע  את פרוייקט החיזוק.


תמ"א 38

שמאות | היטל השבחה | תמ"א 38 | שמאות מקרקעין | מפת האתר | מאמרים