תמ"א 38
תקן IFRS
היטל השבחה
שמאי מקרקעין

ליווי תב"ע

תב"ע הם ראשי תיבות של הביטוי "תוכנית בניין עיר",  תכנית זו מפרטת את הייעוד העתידי של שטח מסויים (חקלאי, מגורים, מסחרי וכו'). בהתאם לייעוד, שמפורט במסמכי תב"ע, נקבעים התנאים והתקנות לבנייה בשטח המדובר.
תוכניות בניין עיר מאפשרות לרוכש מקרקעין לדעת כיצד ניתן לנצל את השטח אותו הוא רוכש, מהם השימושים המתוכננים בו ובסביבתו, ולהבין את הפוטנציאל הטמון בו.
 
מסמכי תבע מורכבים בדרך כלל משני חלקים:

תשריט- התשריט הינו מפה כללית של החלקה/האזור, ייעודי הקרקע מסומנים בתשריט בצבעים כשבדרך כלל ייעודי מגורים יסומנו בצבע כתום או כחול, שטחים למבני ציבור יסומנו בצבע חום, הכל לפי מקרא מפורט בגוף התשריט.. המפה מכילה מידע מפורט על כבישים, רחובות, גושים, חלקות, ייעוד השטחים, קווי מגרש, שטח הקרקע, שטחים שמתוכננת בהם בנייה בעתיד, תוואי של מבנים מתוכננים ועוד. מטרת התשריט הינה להביא מידע מעודכן אודות התהליכים המתוכננים להתרחש בקרקע, כגון: פירוט אודות מגרש מסוים המשתייך לשטח היישוב, נתונים אודות גודלו, ייעודו ומיקומו.
 
תקנון- התקנון הינו מסמך משפטי המכיל פרטים כלליים לגבי היקף התוכנית, מטרתה ותחולתה אודות המגרש הכלול באותה תב"ע. כמו כן, בתקנון מפורטות זכויות וחובות הנוגעות לבנייה בכל מגרש; היקף השטחים המינימאלים והמקסימאלים הניתנים לניצול, גובה המבנה המותר, צפיפות מבנים מותרת במגרש, כמות קומות מקסימאלית למבנה ועוד.
 
תשריט בינוי- תשריט זה מפרט את מיקום הבניינים וצורתם לפי תפיסתו של מתכנן התכנית. רמת הפירוט ומחויבות לתשריט נקבעת בכל תכנית בינוי לגופה.
דוגמא לתכנית בינוי הינה תכנית למבנים בהיקף של כיכר המדינה בתל אביב שבה נקבע הצביון האחיד של כל החזיתות בכל היקף הכיכר
 
(במקרה של סתירה בין התשריט לתקנון, התקנון הוא זה שקובע)
במקרה שיש אי התאמה בין תוכניות המיזם לבין תב"ע, יש צורך בהגשת בקשה לשינוי תב"ע – בקשה כזו יכולה לכלול בין השאר בקשה לשינוי ייעוד למגרש (למשל, בניית מבנה מסחרי באזור שנועד למגורים) , בקשה לשינוי קווי המבנה או בקשה להקלות נוספות כמו שינויים בגובה המבנה או במגרש החניה וכו'.
בקשה לשינוי תב"ע, הוא הליכך מורכב שדורש ידע רב וניסיון ומבוצע בדרך כלל בידי אדריכל מתכנן המתמחה בתחום.
 
ישנם שלושה סוגי בקשות:

1.
 שינוי ייעוד המגרש – יזם המעוניין לבנות מיזם השונה במהותו מהייעוד המקורי של המגרש (בניית מבנה מסחרי באזור שנועד למגורים).
 
2. שינוי קווי בניין – בכל תב"ע מוגדר המרחק המינימאלי שיש לשמור בין קירות המבנה וגבולות המגרש אשר מותיר שטח שאסור לבנות בו.

3. שינוי קיבולת בנייה/ צפיפות – ניתן בתנאים מסויימים לבקש הגדלה של אחוזי בנייה או תוספת יחידות דיור במסגרת הוראות תב"ע חדשה. במרבית המקרים באישור ועדה מחוזית.

הקלות מתב"ע 
ניתן להגיש בקשות לסטייה מהוראה בתב"ע כשבתוכניות שאושרו לאחר שונות ה-90 מדובר בהקלות "איכותיות" בלבד. לדוגמא: תוספת גובה למבנה, שינויי במספר הקומות, שינוייים מוגבלים בקווי בניין וכן הוראות ומגבלות ספציפיות שאינן תוספת שטח.
הקלות "כמותיות" ניתן לאשר במקרים ספציפיים במגבלות לתוכניות בניין עיר שאושרו לפני שנת 1992.
** האמור במאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ללא קבלת ייעוץ מקצועי ובהתאמה למקרה ספציפי.
שמאות | היטל השבחה | תמ"א 38 | שמאות מקרקעין | מפת האתר | מאמרים